-Үүний тулд тохирох “жорыг” эрэлхийлж байна-

Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог Монголын хөрсөнд нутагшуулах хамгийн хялбар жорыг Засгийн газар эрэлхийлж байна. Үүний тулд ипотекийн зээлийг амжилттай хэрэгжүүлсэн улс орнуудын загвар, жишээг суд-лахаар шийджээ. Ингээд эхний ээлжинд Канадыг сонгосон байна. Дэлхий нийтийг хамарсан санхүү, эдийн засгийн хямрал АНУ-ын ипотекийн зах зээл дээр анх үүссэн. Харин канадууд зөв, оновчтой тогтолцооныхоо хүчээр барилгын салбар, орон сууцны санхүүжилтийн зах зээлээ хямралд өртүүлэлгүй авч үлдэж чаджээ. Үүний нууц нь тус улсын орон сууцны моргэйжийн даатгалын тогтолцоотой холбоотой байв. Зам тээвэр, барилга хот байгуулалтын сайдын урилгаар Монголд ирээд буй Канадын Орон сууцны моргэйжийн корпорацын гүйцэтгэх захирал Андри Асселин энэ талаар өчигдөр дэлгэрэнгүй лекц уншсан юм.

Тэрээр, Монголын хувьд ипотекийн зээлийн чанарыг юун түрүүнд анхаарах хэрэгтэй гэдгийг онцолж байна. Энэ бол эхний жор. Харин дараагийн анхаарах зүйл нь өндөр чанартай зээлд баталгаа гаргах явдал. Ингэснээр моргэйжийн даатгалыг зээлдэгч ердөөл нэг цагийн дотор авах боломж бүрдэх гэнэ. Канадын ипотекийн зах зээл тогтвортой байдгийн нууц нь зээлийн чанар, баталгаа гэдэг хоёр үгэнд бий аж.

Эцэст нь монголчууд канадуудаас арилжааны сахилга батыг нь сурах ёстой гэдгийг ноён Асселин хэллээ. Орон сууцны зээлийн харилцаанд арилжааны сахилга бат, горимыг чанд сахих аваас санхүүгийн чадавхид санаа зовох шаардлагагүй гэдгийг Канадын зочин онцолсон. Энэ бүх нөхцөл бүрдсэн тохиолдолд моргэйжийн даатгалын тогтолцоог эхнээс нь зөв гольдирлоор хөгжүүлэх боломжтой гэнэ. Гэхдээ ямар ч үйл ажиллагаа явуулсан маш хүч-тэй хууль, эрхзүйн орчин бүрдүүлж, чанарын хатуу шаардлага тавих ёстойг канадууд анхааруулж байна. Нөгөө талаар орон сууцны ипотекийн зээл, моргейжийн даатгалыг хэрэгжүүлэхдээ улс төрийн бус бизнесийн шийдвэр гар-гаж байх нь чухал болохыг Канадын Орон сууцны моргэйжийн корпорацын гүйцэтгэх захирал илтгэлдээ дурдсан.

КАНАДУУД 50 ЖИЛИЙН ӨМНӨХ ТУРШЛАГАА ХУВААЛЦАВ

Монголчууд моргэйжийн зээлийг хэрэгжүүлэх гэж өөрийн улсад тохирсон жор өөрөөр хэлбэл хамгийн тохиромжтой загварыг эрэлхийлж байгаа. Канадууд хагас зуун жилийн өмнө яг ийм сонголттой тулгарч байв. Канадын корпорац Орон сууцны моргэйжийн корпорац 1947 онд байгуулагджээ. Тус корпорац анх үйл ажиллагаагаа эхлэхдээ хамтран зээлдэгч болж ажилладаг байсан гэнэ. Энэ нь банк тухайн орон сууцны үнийн 50 хувийг төлж, Орон сууцны моргэйжийн корпорац 25 хувийг нь, зээлдэгч иргэн 25 хувийг нь тус тус төлдөг байж. Ийм зарчмаар арваад жил ажилласан ч эрсдэл нэлээд өндөр байв. Ингээд 1950-иад оны дундаас эхлэн өөр зарчмаар ажиллах болсон гэнэ. Гэвч тэр үед Канадад орон сууцны моргэйжийн зээлийн талаар туршлага муу байв. Барилгын чанарын стандарт боловсруулаагүй, моргэйжийн зээлийн талаар мэргэшсэн мэргэжилтэнгүй гээд чамгүй бэрхшээл тулгарчээ. Ийм нөхцөлд моргэйжийн зээл, түүний даатгалын тогтолцоог амжилттай хэрэгжүүлж чадсан нь канадууд орон сууцны чанарын үнэлгээг маш сайн хийж чадсаных гэнэ. Моргэйжийн даатгал юуны өмнө барилгын чанартай шууд холбоотой байдаг тул үүнд анхаарах хэрэгтэй гэж үзжээ. Монголд ч ийм зарчим баримтлах хэрэгтэй гэдгийг ноён Асселин хэлж байв. Канадууд барилгын чанарыг тодорхойлохдоо шинэ, хуучин барилгад ялгавартай хандсанаас болж алдаа гаргасан байна.

Учир нь зээлдэгчид хуучин барилгыг моргэйжийн зээлээр авах сонирхолтой болж, барилгын чанарын үнэлгээ буурахыг хүлээх сөрөг хандлага гарах болжээ. Тиймээс хуучин, шинэ барилгын үнэлгээг ижил болгосон байна. Ингэснээр хуучин барилгын үнэлгээг бууруулахгүйн тулд урсгал засварыг чанартай хийж. үүнд багагүй хөрөнгө зарцуулах нааштай хандлага мэдрэгдэж эхэлжээ. Тухайн үед Канадад шинэ орон сууц барихад зарцуулсан хөрөнгөөс илүү хөрөнгийг хуучин барилгыг засч, тохижуулахад зориулж байсан гэнэ. Ийнхүү барилгын ча-нарын асуудал зээлдэгч зээлийн чадвартай эсэхтэй адил чухал үзүүлэлт болжээ. Ийм оновчтой аргаар барилгын чанарын асуудалд толгой өвдөхгүй болсны дараа жинхэнэ моргэйжийн зээлийг олгох, түүнд баталгаа гаргах үйл ажиллагаа зах зээлийн хуулиар шийдэгджээ. Моргэйжийн зээлийг даатгаснаар хүүгийн хэмжээ нь буурч, оролцогч талууд эрсдлээс хамгаалагдаж чадсан байна. Моргэйжийн зээлийгдаатгалд хамруулснаар зээлдэгч хариуцлагаас чөлөөлөгдөнө гэж ойлгож болохгүй. КанаДУУД үүнийг зээлдэгчдийн "арьсан дээр нь мэдрүүлэх" гэж томъёолж байна. Өөрөөр хэлбэл Орон сууцны моргэй-жийн корпорац зээлийн даатгалаа ч эрсдэлийг нь бүрэн хариуцдаггүй. Зээлдэгч эрс-дэлийн тодорхой хувийг хүлээнэ. Энэ нь тэдний хариуцлатыг нэмэгдүүлж байгаа хөшүүрэг гэнэ. Тэгвэл моргэйжийн зээлийг даатгалд хамруулснаар зээлдэгчид ямар ашигтай вэ. Хамгийн түрүүнд зээлийн хүүг харьцангуй бууруулах боломж бүрддэг байна. Зээлийн хүүд төлөх мөнгөө моргэйжийн даатгалд зарцуулснаар зээлдэгч өөртөө таатай нөхцөл олж авна гэсэн үг. Товчхондоо бол моргэйжийн даатгал гэдэг нь зээлдүүлэгч, хөрөнгө оруулагчдын эрх ашгийг хамгаалах үндсэн зорилготой. Нөгөө талаар зээлдэгчийг буруу үйл ажиллагаанаас хамгаалахад үйл ажиллагаагаа чиглүүлдэг байна. Үүгээрээ моргэйжийн даатгал үл хөдлөх хөрөнгийн даатгал, гамшиг, ослын даатгалаас ялгаатай. Тиймээс моргэйжийн даатгалд хамрагдахын тулд тухайн зээлдэгч орон сууцаа үл хөдлөх хөрөнгийн болон бусад даатгалд хамруулсан байх ёстой аж.

4000 ОРОН СУУЦНЫ ЗЭЭЛД МОРГЭЙЖИЙН ДААТГАЛЫГ АШИГЛАНА

Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацынхан ийм байр суурьтай байна. Засгийн газраас төрийн албан хаагчдыг моргэйжийн зээлд хөнгөлөлттэй нөхцөлөөр хамруулах зорилгоор 4000 орон сууцны хөтөлбөр хэрэгжүүлэхээр болсон. Энэ зээлийг хэрэгжүүлэхдээ моргэйжийн даатгалыг нэвтрүүлэх боломжтой гэж мэргэжилтнүүд үзэж байна. Орон сууцны санхүүжилтийн корпорац моргэйжийн даатгалын эрх зүйн орчныг бүрдүүлэхээр хоёр жилийн өмнөөс ажиллаж эхэлжээ. Уг хууль эрх зүйн орчин бүрдвэл үл хөдлөх эд хөрөнгөөр барьцаалсан үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэх боломжтой. Орон сууцны санхүүжилтийн корпорац моргэйжийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг хөдөө орон нутагт 15 хувь, аймаг, хотод 25 хувь байхаар тогтжээ. Харин төрийн албан хаагчдын 4000 орон сууцны зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг 10 хувь байхаар ярьж байгаа гэнэ. Монголбанк энэхүү 4000 орон сууцны санхүүжилтэд зориулах 180 тэрбум төгрөгийг Зас-гийн газарт зээл болгон олгоно. Зээлд хамрагдах орон сууцны нэг ам метрийг 650 мянган төгрөгөөр тооцоход 80 ам метр орон сууц худалдан авсан иргэн сард 684 мянган төгрөг төлөх тооцоо бий. Моргэйжийн даатгалын тогтолцоог нэвтрүүлж зээлийн хүүг бууруулж, хугацааг уртасгавал зээлдэгчийн нуруун дээрх ачаа нэлээд хувиар буурах боломжтой гэдгийг Монголбанкныхан гаргасан байна. Энэ бүхэн моргэйжийн даатгал Монголд нутагших боломжтойг харуулж байна. Уг боломжийг бодитой болгох эсэх нь эрх-баригчдын бодлого, шийдвэр, хууль, эрхзүйн орчноос шалтгаалах нь.